中国楼市精分了：北京首付跌没了，深圳业主却在抬价

2019年底，中国楼市越来越朝着“精分”的方向发展。

先是多地以引进人才为名义花式放松调控；随之是深圳一小区业主联手抬价，一套1000多万的房子一下子被做上去到了1500~1800万，但随后业主微信群披露，这帮人被禁止交易，而住建局一纸“紧箍咒”把房价涨幅限定在了5%，乌龙事件，大型车祸现场。

到了月底，300万以下人口的城市已经放开落户限制，紧接着又有爆炸性新闻说北京二手房价已经连跌两年半，部分楼盘跌幅接近20%首付跌没了。

还有那个磨人的LPR，以后利率基准要从上下浮百分比变成LPR加减一个固定点数，这玩意对贷款者和银行究竟是利好还是利空，众说纷纭。有人说加减固定点数其实是为银行保住了利润空间，但从今天盘面来看，银行股没什么反应。

一天之后，新的《证券法》颁布了；注册制说来就来，跟着中国版“集体诉讼”也有了雏形。然而股民又开始担心了，自己手里一堆垃圾股会不会成了集体诉讼的“目标样本”。

这个12月，事情真的不少。种种信息提示，市场正在悄然变天。

记得中国某私募大佬说过一句名言，“放到10年、20年之后看，A股市场上90%的股票都要归零。”这振聋发聩的逻辑也许正在走向证实。而楼市，未来是否也会遵循着同样的“二八”乃至“一九”法则呢？

1、这两年，二手房市场经历了什么？

看图说话：先看4幅重磅干货，最近1年半北上广深各大城区二手房均价走势图。

以2018年4月为基点（100），由图可见，北京二手房价格各大城区在2018年下半年普遍又一波上涨，在2019年3/4月份部分城区有上涨（如延庆、海淀、东城、密云、通州、大兴等），部分城区持平（如昌平、怀柔、门头沟、房山等）。到了2019年四季度，几乎所有城区房价均出现下跌，通州、延庆、门头沟等城区跌势迅猛。

上海与北京不同。如果以2018年4月为基点，则上海各大城区房价普遍分化；2018年6/7月份除了崇明房价一枝独秀之外，黄埔、长宁、闵行等城区上涨，而奉贤、松江、青浦等区下跌。2018年四季度宝山区房价跑出。到了2019年小阳春之后，各区房价仍在普涨，目前并未出现普跌态势，且崇明的房价再度跑出。

至于广州，广州在2018年二三季度除越秀区之外各大城区房价普涨，后基本在高位维持。2019年初小阳春效应并不强烈，而2019年二季度之后轻微下跌。

最逆天的仍属深圳。深圳2018年中坪山与大鹏房价一波暴走之后，在高位维持。其它各大城区除了盐田之外，皆有普遍上涨。特别是今年三四季度，宝安、南山、福田、龙华等城区房价都有抬头之势。

事实上，最近两三年各大城市房价普遍上攻乏力之际，深圳仍能够维持一枝独秀，一方面是受“大湾区”概念利好，另一方面则是对“社会主义先行示范区”的未来憧憬。深圳目前落户条件宽松，来自全国的富豪盘踞于此，购买力真当不是盖的。

再看看二线城市。

至于二线（强一线）城市中，例如南京，除了个别偏远地区（溧水和高淳）之外，市内各大城区房价仍有明显的涨幅，其中2018年夏季以及2019年小阳春涨势较好。

杭州的情况类似。杭州在2018年二三季度以及今年小阳春涨幅明显，且各大城区一致行情。但到了今年三四季度，西湖、上城、下城、江干等四大主城区的房价进入跌势，萧山区的房价也出现了一定的下跌，但整体上都没有跌破2018年4月的价位。

归纳起来，上述提及城市中，上海和深圳的房子普遍抗跌性较强，而广州、南京相对平稳，而杭州和北京的跌势明显。各城市的不同城区之间也出现了明显的分化，特征也各有不同，有的城市是市中心在跌（例如杭州），有的是郊区在跌（例如北京），而有些城市则是市区平稳、郊区补涨（上海和深圳）。

房价分化的特征及其背后所折射出来的逻辑，已经愈发清晰明确了。

2、哪些房子“首付跌没了”？

这几天网上盛传北京有许多小区的价格扑街，距离2017年的高点跌去20%，“首付跌没了”，这些是不是真的呢？

答案：是真的。有图有真相。

先来验证一下最近炒得最热的房价扑街的融景城。融景城位于北京西郊石景山区，紧贴西五环外侧，距离最近的地铁站八角游乐园站大约1km多一点。

数据来源：链家二手房成交价格记录（下同）

这里在2017年4月曾经高见7w+的价格，两年后已经跌破6万。在今年11月最新的成交记录中，已经看到5万出头的低价，距离高点跌幅接近30%。虽然不是同一套，但就单价计算，如果考虑税费，亏损20%应该是妥妥的。

下面看望京。望京也是二手房降价的重灾区。望京新城小区，建设时间在2000年前后，房龄20年。毗邻望京SOHO，有两条地铁线交汇。这里在2017年一季度价格曾经逼近8万，一年后在7万左右，而目前价格普遍在5-6万之间，甚至跌破5万。

用5万与8万相比，也基本上跌没了一个首付的空间。

同样是望京，国风上观，典型的改善型住宅，在2017年一季度普遍价格在9-10万，一年后跌破9万，而目前成交价最低已经跌破7万。7万与10万相比，也是妥妥的30%，一个首付。

上面这些都是真实的成交价格。可见，北京许多小区二手房价格都出现不同程度的下跌。

即便严谨意义上讲，2017年一季度买入的那波人，未必都在现在卖出浮亏变实亏；但跌幅是明显可知的，一旦要出售变现，只能比这些更低。

记得那些年，“京沪永远涨”是多少人永不变的图腾，政治与经济中心、产业发达、人口流入、已经定居的人们繁衍后代……无穷无尽的“刚需”，源源不断的购买力。

但是今天，看了北京这一年下一个台阶的房价，“永远涨”的神话，无情地破碎了。一个冷冰冰的问题是：刚需都去哪了？

3、刚需都去哪了？

在上一篇《楼市寒冬？只不过是你一厢情愿》那篇文章里面，我们提到的中国楼市的一个奇幻模板——鹤岗。

鹤岗地处黑龙江高纬度寒带，一年之中有半年在冰天雪地中度过，曾经是一个煤炭重镇；但是随着去产能与环保政策的深化，那里的产业开始凋敝。今年8月份，鹤岗爆出“白菜价”的房价：一套正常有房有厅的单元房，总价只要个位数字。

当时人们都以为扑街了。但是没过多久，那里的房价居然开始涨了，而且一涨就是百分之二三十！

后来有记者跟进报道，发现原来是一些全国各地的流浪者去哪里买房。与其寄蜉蝣于天地，还是有个安身落脚的小窝更好，哪怕是高纬度寒带地区，哪怕是异地他乡。何处是故乡？此处安身，便是吾乡。

而百分之三四十的涨幅，说来也简单。一套原来5万的房子，涨到6万，就是20%了！

什么是刚需？刚需大概有在“买房”这两个字上是“刚”的，其它一切都可以商量：什么时候买、在哪里买、甚至去哪个城市买，都存在变数。可繁可简，可讲究可将就：这就是刚需。

刚需是没有节操的。在安身立命与高昂的价格之间，“刚需们”会做出基于自身条件的选择。现在西部城市开始大力抢人，就有人去那里落户。从前选择北上广深是为了发展，如今选择成渝郑西是为了安居：这才是刚需。

高抛低吸游刃有余的都是有钱有闲的富人。懂楼市的人有一句老话，叫做：跌市无刚需。

用交易行当里面的一个术语，刚需是价格的接受者（price taker）。既然这样，那么能够影响价格的price maker是谁呢？

站在为广大人民群众请愿的姿态上，我只好把这部分能够影响楼市价格的人叫做“炒房者”吧。事实上，“炒房者”不是固定的一群人。

当房价暴涨引发普遍焦虑的时候，刚需就是“炒房者”的一部分；当棚改制造大量货币的时候，那些被拆了房子手握重金的棚户居民，就是“炒房者”的一部分。当市场成交清淡，有些死多头担心自己手里的房子贬值的时候，他们会和一些媒体自媒体联合起来搞事情，你们有没有发现进入12月，忽然所有地产号都开始鼓吹买房子吗？他们都是“炒房者”。

炒房者对楼市的作用在于：影响边际价格。

市场机制告诉我们，房价不是一群需要房子的人和一群有房子的人做在一起商量出来的；房价是在交易过程中，通过喊价和询价定下来的。一套本来1000万的房子，你一口价1500买下来的，紧跟着其它业主也会把价格调到1500；这时这套房子就被你炒起来的。

至于你喊1500的原因，也许是你有钱，也许是你怕喊低了买不到，也许是你走自己的路让别人无路可走，又或者是你喊出了1500买下来，房东私下给你250，这多出来的500就全当利润，平分。

总而言之一句话，制造业转移、年轻人没有希望、经济增长乏力，这些都不是房价跌的必然理由。在有些情况下，只要一直有人买，并且不停地抬价，房价可能一直都不会自然下跌。

两个极端的模型。第一个模型是价格不设限，只有两个人炒作，你一口价我一口价，这样房价可以一直涨。第二个模型是购买力不设限，两个人一个有房子另一个租房子，有房子的人靠租金积累财富，可以一直买房，最后土地落入少数人手里。

这两个模型都是正反馈（positive feedback）的自我加强（self-enhancing）模式，会导致房价长期上涨不跌，甚至与一个城市的基本盘也无关。

当然，这也就是深圳的业主们敢一口气把价格从1000-1100附近一口气叫到1500甚至1800的底气。这是侥幸心理：你叫了，有人买单，那价格就算是炒上去了。除此之外还在烘托一种紧张的气氛，引发无房者的焦虑。

面对这种玩法，有关当局不管就说不过去了，所以住建局迅速反应，禁了这个小区的网签。

4、结论

所以，在房价这个事上，我从来不相信市场的力量能够自然出清，必须靠政策调控。

而北京房价能够持续两年下跌，为购房者减轻压力，调控政策的作用是非常大的；在这一点上，北京为全国带了一个好头，值得点赞。

但政策调控的目标，应该定在预期上，而不是具体价格。中国房价承载了太多家庭的资产配置与财富保值的功能，大跌是不允许的。只要“一直涨一直爽”的预期被打掉了，就足够了。

至于未来的走势怎么看，我认为应当抓住“分化”这个主旋律。就分化而言，有些城市房价一定会自然回落，势不可挡，未来会有更多的城市变成鹤岗；当然，同时还会有许多城市的房价是抗跌的，一线城市的核心城区、强二线、二线城市的某些城区。

此外，还有一个副旋律，是炒作与政策的博弈。可以预见的是，炒房的惯性会持续一段时间，给点阳光就灿烂的节奏，一方面中国有不少人靠这个养家糊口，以及几年前趁势加杠杆杀进去的人，为了解套也会动不动就做一波行情；但是，“房住不炒”的基调会持续，大范围普涨就不要再期待了。

一句话，政策担当在北京，炒作担当是深圳，这一南一北也是蔚为大观。未来，且看是深圳继续涨，还是北京继续跌。

楼市

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