买房避坑：各大城市土地财政依赖度对比

土地财政依然是地方政府的“命根子”。

2019年，全国50大城市卖地4.41万亿，同比上涨19.3%，再次刷新历史记录。

相当于中国最富裕的四大省——广东、江苏、山东、浙江，再加上北京、上海，全年的一般公共预算收入。

省会城市疯狂卖地。南京暴涨77.3%，福州暴涨63.4%，昆明暴涨59.9%，贵阳暴涨52.0%，南宁暴涨54.6%，长春暴涨88.5%……

“卖地大王”杭州蝉联第一，卖地收入高达2836亿，是深圳的4倍多。

就连喊出“坚决不依赖土地财政”的长沙，连续两年卖地收入涨幅超过30%。

冰火两重天。

另一边，三四线城市卖地越来越难，疯狂流拍。全国宅地溢价率也越来越低。

浙江金华，2019年流拍的土地就达到129宗。中西部的鄂州、张掖，土地流拍率高达28.57%、27.78%。

大批三四线城市嗷嗷待哺。平顶山、绥化、松原、本溪等城市流拍率也超过20%。就连珠三角的惠州、肇庆，流拍率都达到13%，前所未见。

大城市加速杭州化，而小城市加速被抛弃！

2020巨坑太多了，如何买房？

01

2019年，卖地收入最多的城市，仍然是杭州。

卖地破千亿的城市增加了5个，达到16个，省会城市、大城市纷纷向杭州看齐。

其中，除了北京、上海、天津、重庆四大直辖市以外，有8个是省会城市，加起来占了3/4。

苏州、宁波、青岛、温州也跻身其中。

（数据来源：中原地产研究中心）

下一个土地出让金突破千亿的城市，很可能是安徽的省会合肥。它的2019年卖地收入达905.5亿元，同比增速33.3%。

省会城市、大城市群的土地收入涨幅，冲上云霄，明显远远高于全国平均水平。

2019年卖地收入同比增长达20%以上的城市有26个。其中省会城市就有13个，占了一半。其他也多为大城市、热点城市。

在这26个城市中，连续三年涨幅的城市有12个，其中8个是省会城市。

大城市越来越杭州化，土地财政依赖度大幅提高，靠卖地支撑城市发展。这也跟今年国家力推降费减税有关，税收少了，要靠卖地补足财政短板。

虽然大连领涨，但2019年土地出让金并不高，315亿在全国50城样本城市中垫底。

绍兴这样一个常住人口在500万的城市，2019年土地出让金同比增长达110%，令人吃惊。但是看到其背后的浙江，就明白了。

整个浙江都在疯狂卖地。

杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、金华、台州，2019年卖地收入均超过500亿，其中台州、金华、宁波和杭州，更是连续三年都在涨。

值得注意的是，像金华、嘉兴等这样三四线城市，2019年土地流拍率持续走高，溢价率持续走低，不足10%。

同在东北地区的长春、沈阳涨幅都很高，分别为88.5%和40.8%，卖地收入相当，接近500亿元。

02

省会城市加速“杭州化”尤其明显。它们都“太难了”。

首先，省会城市要担当区域竞争的“王牌”角色，必须与其他省会和中心城市“PK”。

比如杭州，近年来出尽风头，被称为“新一线网红城市”，尤其是G20杭州峰会，以及2022年的亚运会，让它收获了全球高光时刻。

但在风光的背后，却是杭州抓紧“补短板”的迫切心态。

2018年，杭州就是全国唯一一个卖地破2000亿的城市，超过北上广深，成为卖地之王。卖地根本停不下来。

这么多钱拿来干什么？其实就是补基建的短板。

杭州的地铁总里程，仅仅排在全国第16位，远远落后成都、南京、武汉，更不要说北上广了。

杭州是GDP全国Top10城市里，唯一一个地铁总里程数不足200km的。

2018年年末，杭州调整规划，新增68.3公里地铁。官宣的“原因”正是：杭州作为2022年亚运会举办城市，要提升其公共交通体系，保障服务。

今明两年，杭州地铁将迎来“大丰收”。亚运会之前，轨交运营里程将突破300km。

第二个原因是，省会城市不仅要考虑自身的发展，还必须考虑对所在城市群的辐射带动，投入也必然更大。

比如南京，迟迟没有成为国家中心城市，其中一个重要原因，就是对全省的辐射带动能力有限，首位度不足。

南京还因此被戏称为“徽京”，主要辐射安徽。

2018年，中央巡视组明确指出，南京市的省会城市功能作用发挥不够，要求整改。江苏省随后提出了大力支持南京建设综合性科学中心、国家重大科技基础设施、培育战略性新兴产业、发展江北新区等举措。

这些“大动作”，都需要大把的资金支持。

第三，省会城市的财政负担比较重，作为一省的“长子”，还要照顾“小兄弟、穷亲戚”。

广州就是一个最典型的案例。经济发达，却“穷”得捉襟见肘。

论经济总量，广州和深圳差不多，但广州的一般公共预算收入不到深圳的50%。因为深圳作为计划单列市，交足中央的，都是自己的。但广州还需要上交省级财政。

2018年，广州的GDP全国第4，但一般公共预算收入只排在第8位，跟武汉差不多，低于重庆、苏州、天津、杭州。

根据估算，广州上缴中央、省的比例高达3/4，留给自己的大约只有1/4。

同时，省内还安排了广州需要对口帮扶清远、梅州两个相对欠发达城市。广州这个“老大哥”，就是半个家长，真的是不容易。

这也是为什么，省会城市不仅卖地总量大，还要不断上涨的原因。当家难啊。

“拼了”的省会城市，已经把杭州、广州挤出了增速的前十名。

03

在所有的超大城市、大城市中，只有深圳，仍然是一股清流。

在44个主要城市的土地财政依赖度排名中，不管是一线、二线、三线城市加入PK，深圳永远是垫底的那一个。

三年平均的土地财政依赖度，只有18.44%。总量也只排在27名。

很多人觉得，这是因为深圳的土地稀缺，其实这是个次要原因。更主要的原因是：深圳不需要啊。

一般公共预算收入就接近4000亿，为什么要靠卖地？

这除了跟深圳是计划单列市有关，也跟这座城市的产业结构新、创新活力强有关，经济的创税能力是杠杠的。

不依赖土地财政，是深圳最大的底气。因为城市不必围绕着房地产转，更多的土地可以投入到产业和城市建设之中。

所以说，深圳的“二次房改”也是中国最有希望成功的楼市试验。

九个国家中心城市，除了重庆与郑州，卖地收入远远高于深圳。2019年，除了郑州下降以外，大部分都在勐涨。

不过，年轻的深圳，也面临教育、医疗“补课”的压力，经济增速有所放缓。2019年的卖地收入，也创下了51.46%的高速增长。

哪个城市最有希望，成为下一个深圳？

从财政收入的独立性、经济基本面和创税能力来看，上海和北京是最接近深圳的。

上海的财政收入总量大，三年平均土地财政依赖度也只有25.66%，实力强劲。北京的财力仅次于上海，而36.59%的平均财政依赖度，也足以傲视群雄。

东莞虽然依赖度低，但是财政独立性不足，城市建设需求非常大，连续三年的依赖度飙升，所以很难成为下一个深圳。

同为计划单列市的青岛、宁波，GDP总量已破万亿元大关，地方一般公共预算在全国排名第12、13，也有机会。尤其是青岛，平均土地财政依赖度只有60.59%。

南深圳、北青岛，进一步摆脱土地财政，青岛加油。

至于长沙，虽然平均70.3%的土地财政依赖度，不算很高，但距离深圳还很遥远。制造业立市若取得突破性进展，也不是没可能。

04

放眼全国，土地财政依赖度最高的城市，其实不是杭州。

尽管由于卖地卖得太狠，杭州的二手房库存激增，挂牌二手房已经突破了10万套，变现很难。

怎么确保土地顺利卖出去？

一方面，杭州大搞“薄利多销”。2019年出让土地的规划建筑面积同比增加了32.54%，但土地出让金只同比增长11.47%。

另一方面，杭州实行严格的限价管理，导致一手房的价格普遍比周边二手房价格低，吸引了众多投资者。

类似的情况，在重庆、郑州等城市也存在，二手房库存高，对冲了部分一手房高企的“纸面富贵”。

但是，杭州楼市绝对不是最危险的地方。

安徽的阜阳、山东的菏泽，浙江的湖州、嘉兴、温州，三年平均财政依赖度都比杭州高，超过了150%。

阜阳的平均财政依赖度，甚至高达224.34%。

这个四线城市，人均GDP不足2.5万元，安徽垫底。同时人口众多，户籍人口高达千万，输出200万人在外务工，还有好几个贫困县，但房价已经越涨越高。

2019年年初，阜阳就因为土地流拍明显，取消了拍地的限价政策，避免压缩开发商的空间。

尽管如此，土地市场仍然难以为继。比如其6月的首场土拍，计划出让3宗地块，最终只有1宗成交。

像阜阳这样的三四线城市，土地财政几乎就是“生死线”，一旦卖地搁浅，不是光影响楼市，整个城市可能都会伤筋动骨。

哪怕是浙江这样的发达地区，嘉兴、湖州等城市，土地供应量太大，投资以后，二手库存必然高企，难以变现，都是必须要远离的巨坑。

土地财政依赖度很高的城市，楼市都有一根敏感的神经，但有风吹草动，土地流拍，二手房市场就容易出现“踩踏”行情，价格下跌。

在这些城市投资，必须慎之又慎。

如果土地财政依赖度很高，又不是一二线热点城市，缺乏强有力的发展愿景支撑，楼市黄大大就劝你，得坚决止步了。

李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在买房这件事上，没有什么比“地段”更重要！

买房

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