如何转卖正在按揭的房子？

如何转卖正在按揭的房子？现在买房大多采用按揭的方式购买，很多人由于各种原因，需要把正在按揭的房屋转卖，只要符合一定的条件是可以转卖的，当然也包括未满5年的。具体的条件和办法如下。

一、按揭的房屋转卖需要满足的条件

只要出卖人还清银行剩余房贷，然后和银行工作人员到不动产交易中心解押，即可办理过户交易，也就是可以出售了。

二、如何转卖正在按揭的房子？

01.首先在中介挂牌，并由中介匹配购买者，购买者看房后，达成购买意向，并且签署购买合同，交纳定金。

02.然后偿还银行剩余贷款，解押。

有以下5种方式

（1）自己有能力，有资金偿还，只要按照银行的程序办理即可。

就可以提前给贷款银行预约，并查询剩余房贷的具体数额，预约同意后可以持相关的身份证明及购房合同到银行偿还，然后等银行通知后共同到不动产交易中心解押。如果自己有能力偿还，可以在中介挂牌前解押，这样在有购房者就可以节约1个多月的时间。

（2）如果自己没有资金偿可以向亲友借钱偿还银行贷款后，过户交易后再偿还借款。

当然有时候亲友借款有些为难，可以给亲友说明借款的原因，只是垫资，时间期限很短，可以支付一部分利息，这样就可以顺利借款。

（3）由中介出面寻找民间借贷的个人和机构，借款还贷，需要支付一定利息。

对于买方无力偿还，而且又不愿意寻求亲友帮助，中介在实际操作有一整套的办法，中介可以协助卖方找到个人或者民间机构从事借贷业务的，帮助卖方偿还剩余贷款并收取一定的利息，也就是俗称的“过桥”。这样办理不用求人，但是需要支付一定的高息。

（4）由中介协调买方，从房款中垫付，当然房款会优惠一些.。

对于有房贷抵押的房屋在出售时，其实最关键的就是房贷剩余资金的偿还，尤其在卖房自己无力偿还银行剩余贷款，也就无法解押，也就不能交易。只有借力完成，这个借力只有依靠中介在中间协调，尤其是用买方房款垫付的方法，也是此类房屋交易中，最为常见的，需要买方同意垫付，而在实际交易中纠纷也往往发生在这个环节，一些卖方在拿到购房款，却不去还银行贷款解押，而把资金用于他用，使交易无法进行，因此买方在把房款交予卖方，是承担一定的风险的，所以一些买方会不同意，只有通过中介协调，卖方在房价上做一点让步，给予买方一定程度的优惠，当然有时候协调的好，可以不用在房价上让步，可以通过由中介，卖买双方三方一起去银行还房贷解押。这样对于买方就不会担心支付房屋的首付款而不去解押的事情出现。

（5）可以通过银行转按揭的方式。

虽然在银行的业务中有这一项，由于操作程序相对复杂，各地银行的规定不同，在实际操作中，一些银行认为买方重新办理更简单，所以具体办理时需要先咨询银行，银行同意后再决定办理。

以上的方法都可以办理，但是各有利弊，具体要根据自己的实际情况，通常大多数采用第四种。以我个人为例，几次出售二手房，在有自有资金时，选择自己提前还款解押，在资金不足一般与中介；买方协商，由买方垫付解押，这种情况通常都是房地产市场上行，卖方占主动时，买方为了尽快买方，担心卖方变卦，积极协助完成交易，而在房产下行时，买方往往会要求房价上优惠，因此需要灵活运用。

03.最后就是在中介的协助下完成过户直至交房，交易完成。

在完成解押后，就是在中介的协助完成过户，买方按揭贷款，银行放款，只要双方资料准备齐全，中介带领协助办理，走程序即可。放款后，卖方也就意味着收到全款，在中介的监督下双方交房，交易全部完成。

04.需要注意的几个问题

在出售有房贷的二手房时，为了交易顺利进行，在实际操作中需要注意几个问题

（1）挂牌前提前1个月向银行申请提前还贷。

银行对于还贷解押都有一定的时间要求，如果准备挂牌出售，最好提前到银行申请。

（2）寻找中介尽量大型中介，相对套路少。

在挂牌出售时，尽量在出售房屋周边的中介，广泛的登记房源，也就是广撒网，增加宣传面和成交概率，但是选择时一定要选择当地大型有信誉的中介机构，只是为减少被套路的几率。

（3）注意与中介和买方的沟通。

在办理还贷抵押的过程中，积极主动与中介和买方协调，并且从对方的角度考虑，这样就会顺利完成。

三、对于未满5年的房屋，可以买卖。

对于未满5年的房屋可以买卖，只是对于买方房子满5年且为家庭名下唯一住宅，则可以免征个人所得（个人所得税=差额*20%），因此买方往往会先签约，然后等待满5年再过户，只是会有以下两种情况的出现，只要采取合适的方法，同样能够顺利完成

（1）限售，需要等待。

一些城市限售5年，在5年内无法过户，一般这种情况，都是先签约，然后等待5年满过户，适用于时间较短，最好半年以内。

（2）不限售，不满5年可以选择直接过户，也可以公证可以省为了省钱想等满5年再过户。这种方式如果距离5年的时间太长，建议直接过户，由双方承担个税为好，以免夜长梦多。如果在半年内，可以先签约，交付部分房款，然后公证，到期后再过户结清剩余房款。

特别提醒虽然签了约，但延迟过户，仍然有违约的风险，一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现，因此在操作的关键在于卖方的人品，对于毁约加大处罚力度，提高违约成本，为了保证交易顺利进行，建议第二类直接过户交易，双方共同承担个税为好。

总结

从以上分析可以看出，对于正在按揭的房屋，只要选择好中介，同时根据自己的实际情况，运用正确的方法，房屋不仅可以转卖，而且能够迅速卖出。

至于不满5年，只要不是个别限售5年的地区，对于转卖建议采取安全的交易方式，特别是离5年期较长的交易，以避免交易风险。

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