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reits是什么意思个人如何购买reits

2022-03-05 17:27:51来源：金融学院原创作者：理财帮帮帮栏目：常识

1.REITs是什么?

REITs发音“瑞次“，英文全称Real Estate Investment Trusts，是不动产投资信托基金的意思，它为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品，对不动产持有人来说则是一种直接融资方式。

我们可以把他理解为“不动产资产的IPO”，主要分为两类：持有性房地产和基础设施。它可以产生长期稳定的现金流，这次的公募REITs就是基础设施的不动产投资信托基金，用通俗易懂的话举个例子就是大家集资一起干高速一起收过路费。

以下内容来源于北大光华管理学院张峥教授的解读：

它的作用分为两类：

资金需求端 (企业)-》增量融资;资产出表;盘活存量

资金供给端(投资者)-〉财富管理;资产配置

2.REITS该不该买?

上交所首批5单公募REITs项目为：

华安张江光大园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园、富国首创水务、浙商证券沪杭甬杭徽高速。

深交所首批4单基础设施公募REITs项目为：

博时招商蛇口产业园、中航首钢生物质、平安广州交投广河高速公路、红土创新盐田港仓储物流。

其中主要分为以下几大块：

仓储物流：很多人会理解成送快递的，或者中转站。但是本质上其实是拿下一块地，建立一大片的仓库，出租给其他企业，靠收入仓库租金来获取收益。

高速公路：简单的来说就是收高速公路，就是靠收车辆过路费赚钱。

高速公路有一点优势是现在车越来越多，未来的分红会比较确定性的随着车多而缓慢增长。但是其实现在高速路也越来越多，每逢节假日又全国免通行费，这里面车流的不确定性还是蛮高的，不过如果高速地理位置优越，也是能有不错的收益的。

产业园区：产业园区听起来也很高端，其实说白了就是建了一两栋大厦，然后出租给企业办公收租金，收物业费，还有停车费赚钱。比如180101招商蛇口，说白了就是在深圳有2栋大厦，万融大厦，万海大厦，主要收入就是租金为主

污水处理：就只有一家，首创水务。其实就是帮城市处理污水的。主要的收入来源是当地政府根据污水的处理量，按吨付费给污水处理厂，也就是靠污水处理费。污水处理厂的收入会随着城市污水处理增加，而逐步提高。就跟发电厂的原理是一样的。

垃圾处理及发电：只有首钢生物。其实业务也很简单，就是收生活垃圾，每处理一吨垃圾，政府都要付费给垃圾处理厂，同时公司利用垃圾焚烧发电，卖电再产生收入。生活垃圾处理收入和发电收入基本各占一半，垃圾发电厂的收入会随着城市垃圾的增加，慢慢提高，这一样也是主要收入。

从这个战略配售的比例来看，高速项目，污水处理和仓储这几个不错，这个原理就是可转债的大股东配售一样，全额配售说明看好。180201、508001、508056、508006垃圾处理这个180801是北京市的项目，也有唯一性，我觉得也不错。我调研了一下，预计年化是在4%-12%之间，相对于银行理财来说很不错了，首批项目都是重点区域，风险也很低。

我认为适合有闲钱的投资者作为资产配置的需求购买，同时，这个上市发行后配售的可能性很大，可能你认购比例会很低，所以可以用打新的思路来参与。网上很多阴阳怪气的声音说这里面有坑，其实提醒风险永远都没错，看空会让人越来越聪明，但是看多才能赚到钱。

3.REITs该怎么买?

首先网上很多人说啥封闭期99年，自己都活不下来，其实那个看成存续期就行了，REITs的交易就和场内基金一样，但是上市估计就会有波动了到时候能不能买就说不准。这里只是说明一下认购的参与方式，其实可以理解为就是一个打新的思路。按照机构网下认购倍数预测，大概配售比例会在10%-20%左右，也就是你申购10万只能中1万。大致一个月后就能上市交易，交易时首日涨跌幅比例为30%，如果碰到炒作(概率较小)可以直接卖出获利了结。