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深圳小产权房：价格诱惑背后的风险，买房前必看十问十答

2024-10-10来源：原创作者：栏目：房地产

深圳，作为改革开放的先行示范区，吸引了无数人前来追梦。然而，高企的房价也催生了一种特殊的房产现象 —— 小产权房。这些房屋价格低廉，却因缺乏正规产权证书而处于法律的灰色地带。

一、什么是小产权房?

小产权房是指在中国农村集体土地上建设的房屋，它们没有获得国家正式的房屋所有权证，通常由村委会或乡政府颁发所谓的 “产权证”。这类房产的产权不完整，不能在市场上自由交易，也不能用于正规银行的抵押贷款。

二、深圳小产权房的产生背景

深圳小产权房的产生主要源于 1992 年、2004 年两次集体土地国有化和农村城市化进程。政府未能完成全部集体土地的国有化征收法律程序，形成了 “地是国有的，房是私人的” 局面。

三、深圳小产权房的特殊性

深圳小产权房体量大，且作为社会主义先行示范区，在处理上会更大程度考虑社会影响、稳定和民生民意。此外，深圳自 2013 年后加大了对小产权房建设的限制，导致存量减少。

深圳小产权房：价格诱惑背后的风险，买房前必看十问十答

四、关于深圳小产权房的十问十答

Q1：小产权房有哪些类型?

A：小产权房主要包括村民自建农民房、村委统建房、军产房以及集体大红本工业和商业用地上的建筑等。农民房是村民在宅基地上私自修建的房子，而村委统建楼则是村里出资建的房子，通常规模较大，配套设施齐全。

Q2：深圳小产权房有何历史缘由?

A：深圳小产权房的产生背景主要是 1992 年、2004 年两次集体土地国有化和农村城市化进程，政府未能完成全部集体土地的国有化征收法律程序，形成了 “地是国有的，房是私人的” 局面。

Q3：深圳小产权房有何特殊性?

A：深圳小产权房体量大，且作为社会主义先行示范区，在处理上会更大程度考虑社会影响、稳定和民生民意。此外，深圳自 2013 年后加大了对小产权房建设的限制，导致存量减少。

Q4：购买小产权房是否有法律保障?

A：对于小产权房，深圳市政府明确禁止该类房屋的买卖、抵押等。小产权房的买卖合同是否有效存在不同的观点，司法实践中的认定和判定结果也不尽相同，未形成统一标准。小产权房买卖存在法律风险，尽管有合同等文件，但因未获得正规行政许可，其法律效力有限。深圳业内交易时签订的合同一般为合作建房协议而非正式的房屋买卖合同。

Q5：哪种类型的小产权房更有保障?

A：无论是独栋农民房还是村委统建楼，本质上都是小产权房，安全性并无差异，均存在法律风险。

Q6：购买小产权房会占用购房名额吗?

A：购买小产权房不会影响购买商品房的名额，因为它们不需到房管部门备案。

Q7：购买小产权房能否贷款?

A：深圳大部分新出售的小产权新房可以银行分期付款，首付五成，分期五年或十年，利息相对较低。

Q8：小产权房遇到拆迁是否能获得赔偿?

A：深圳的城市更新项目中，小产权房业主可以拿着相关文件登记旧改意愿征集，赔偿通常会赔偿到每位小产权房业主手里。

Q9：购买小产权房的风险有哪些?

A：购买小产权房存在以下风险：

法律风险：小产权房的产权不完整，买卖合同的法律效力存在争议，可能面临被认定无效的风险。

交易风险：小产权房不能在市场上自由交易，转让困难，也无法用于正规银行的抵押贷款。